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个人如何投资房地产(精)

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简介个人如何投资房地产(精)_其它_职业教育_教育专区。个人如何投资房地产(精) 个人如何投资房地产 L/O/G/O 08财政 3115 2018/9/15 1 房地产投资概述 ? 在目前众多个人投资项目中,房地产已成为...

  个人如何投资房地产(精)_其它_职业教育_教育专区。个人如何投资房地产(精)

  个人如何投资房地产 L/O/G/O 08财政 3115 2018/9/15 1 房地产投资概述 ? 在目前众多个人投资项目中,房地产已成为一种日 益受到重视的投资工具,逐渐被更多的家庭纳入理 财计划中。 ? 房地产投资的概念 房地产投资是指人们为实现某种预定的目标,直接 或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消 费所进行的投资活动。 2 08财政 3115 2018/9/15 ? 房地产属于实业的范畴,一般认为通货膨胀对实业 的影响较小,所以一旦通货膨胀到来,房地产的价 值可以随着物价上涨而“水涨船高”。 ? 房地产具有耐久性,所以房地产是投资(尤其是长 线投资)很好的项目,是获利比较大的投资工具, 它对抵抗通货膨胀、增加个人收益具有极大的作用 和功效。 ? 房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因 素,因而也存在着风险。由于市场上各种不确定因 素的作用,使投资可能会朝着与投资者愿望相反的 方向发展。 3 08财政 3115 2018/9/15 房地产投资的类型 ? 从房地产的投资形式角度:直接投资、间接投资。 ? 从房地产投资的用途角度:地产投资、住宅房地产 投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。 ? 从房地产投资经营方式角度:出售型房地产项目投 资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投 资。 4 08财政 3115 2018/9/15 从房地产投资形式的角度 ? 直接投资 投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有 关的管理工作。 包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种 形式。 ? 间接投资 将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间 接投资者不需直接参与有关投资管理工作。 具体投资形式包括:购买房地产开发投资企业的债券、股 票;购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。 5 08财政 3115 2018/9/15 从房地产投资的用途角度 ? 地产投资 即单纯地投资于土地,利用土地的买卖差价和进行土地开 发后出售或出租经营来获取投资收益。 ? 住宅房地产投资 投资于住宅房地产,既可直接出售,也可进行租赁经营。 ? 商业房地产投资 主要以出租经营为主,收益较高,但同时承担的风险也较 大。投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱 乐设施等。 ? 工业房地产投资 我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中,其他 都是随一般工业投资进行的。 6 08财政 3115 2018/9/15 从房地产投资的经营角度 ? 出售型房地产项目 以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、 获取开发收益,以达到盈利的目的。 ? 出租型房地产项目 以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、 获取开发收益,以达到盈利的目的。 ? 混合型房地产项目 以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合 方式得到收入,回收开发资金、获取开发收益,以达到盈 利的目的。 7 08财政 3115 2018/9/15 房地产投资的目的:就是为了通过开发和经 营等过程获取未来收益。 现金流量 收益 避税收入 个人购买房地产动机 销售收益 消费 8 2018/9/15 08财政 3115 房地产投资的风险 资金流动性差, 变现性也较差 1 购买力水平下降, 会影响对房地产 的消费水平 流动性风险 购买力风险 市场风险 交易风险 受到社会 经济发展 趋势和国 家相关政 策影响 2 3 4 信息不对称 所造成的风5 险 自然风险 2018/9/15 9 08财政 3115 房地产投资注意事项 ? 1、个人资金实力及租赁市场分析 房地产投资需要大量的资金垫付,如果没有雄厚 的资金实力,或者若没有一定的筹资能力,就不能 投资于房地产。 其次在投资前要在对租赁市场调查的基础上,对 租赁市场有一定的把握,避免投资的盲目性。市场 价格主要受供求关系影响,所以,投资房地产最根 本的还是要看市场的供求状况如何,尤其是租赁市 场的需求变动和价格走势,来决定投资时机是否成 熟。 10 08财政 3115 2018/9/15 房地产投资注意事项 ? 2、房产投资品种的选择 目前供个人投资者选择的投资种类主要有住宅、 商铺、写字楼等; 一般来说,当一个地区的经济出现繁荣和快速增 长时,投资商业用房甚至是公寓都会有较好的回报; 与投资商业用房相比,投资住宅会比较安全;只 要区位不是特别偏远,升值也会比较稳定。 11 08财政 3115 2018/9/15 ? 购买住宅基本因素: 位置、环境、配套、开发商的实力和信誉、小区规划、房 地产管理、朝向、楼层、住房档次、售价、户型设计 ? 商铺投资基本因素: 了解城市以及道路规划、考察商铺具体位置的特性、计算 投资回报率、进行适度风险投资、坚持长期投资、检查商 铺品质 ? 写字楼投资基本因素: 地段要好,最好是市中心的黄金区域、计算投资回报率、 瞄准客户群、调查入户率、检查配套 12 08财政 3115 2018/9/15 房地产投资注意事项 ? 3、购置投资型房产时应考虑全面 综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、 房型以及物业管理等方面的问题。 13 08财政 3115 2018/9/15 房地产投资注意事项 ? 4、购置房产后如何进行投资操作 即投资者用现款或分期付款的方式直接向房地产 开发商购买住房,并适当装修、装饰后出售或出租, 以获取投资回报,是一种传统的投资方式,也是迄 今为止住房投资者最常用的一种方式。如何将房产 出租出去,寻求合适的租户,按时收取房租,就成 为投资者关心的问题。 随着房地产中介市场的不断壮大和成熟,客观上 也为房地产个人投资带来新的机遇。 14 08财政 3115 2018/9/15 房地产投资注意事项 ? 5、个人投资房产承担的风险问题 如果投资者完全用自有资金买房,若房屋不能及 时变现,投入的资金就会被套牢;如果是通过贷款 支付房款,就背上了长期支付利息的包袱。 因此在选择房产作为投资工具的同时,要具备对 风险的承受力和规避风险的能力。尤其是对于部分 以借贷形式投入房产的投资者,更应本着“稳健” 的原则,有关金融专家表示,用于房屋住房还贷的 比例,不宜超过家庭收入的40%。 15 08财政 3115 2018/9/15 房地产投资中规避风险、获得收益的建议 1、审时度势,把握时机 ? 楼市的发展存在周期性,加强对市场的调查研究, 正确判断楼市的周期,就能正确找到楼市投资的准 确商机。在合适的时机,以相对较低的价格介入有 升值潜力的房产。 就那栋房, 我要了! 16 08财政 3115 2018/9/15 房地产投资中规避风险、获得收益的建议 2、考察地段,充分了解 ? 在落实投资前,对目标房产所在地段进行考察非 常重要,考察内容包括三个方面: 第一、了解目标房产所在地段未来的规划; 第二、了解目标房产的升值潜力; 第三、了解租客的类型和需求,掌握租金波动情 况,核算年回报率。 17 08财政 3115 2018/9/15 房地产投资中规避风险、获得收益的建议 3、保障收益,避免空置 ? 如写字楼投资者均以租金回报作为获利手段,但 其较容易受市场大环境影响,如金融危机、住宅泡 沫爆破、股市大幅波动等。这些现象容易导致写字 楼大幅空置、租金下滑、二手卖盘激增,甚至会引 发只租不售局面的逆转。因而具有长期持有物业的 强烈心态,保障收益、避免空置最为关键。 18 08财政 3115 2018/9/15 房地产投资中规避风险、获得收益的建议 4、审慎选房,咨询专家 ? 投资楼市除时机和地段外,品种的选择同样重要。 除商品房外还可以尝试其它房产品种,例如房改房、 拍卖房,不同的品种有不同的升值空间。 ? 也可向房地产投资方 面的专家咨询,获取专 业意见,可以有效地维 护投资者投资的稳健性, 降低风险,获得较高的 收益。 19 08财政 3115 2018/9/15 房地产投资中规避风险、获得收益的建议 5、平衡投资,长短结合 ? 投资楼市收益丰厚但资金回收周期长,因此投资 者要正确评估自己的投资承受能力,可以选择长线 投资和短线操作并行。 ? “不要将鸡蛋放在一 个篮子里”,通过投 资组合来分散非系统 性风险。 20 08财政 3115 2018/9/15 房地产投资中规避风险、获得收益的建议 6、合理选择区域 ? 回避楼市过热区域,止步于热点城市、热点片区, 房价升速过快、升幅过大、投资者比例过高、“炒 房炒股”成为一种城市文化和生活时尚的城市,远 离那些城市基础设施尚未“脱贫”、城市文化落后、 城市产业过度依赖外部而内需有限的城市; ? 把投资引导到楼市潜力尚未挖掘的二线城市,尤其 是城市文明、城市文化进步快,城市经济机构合理、 人口素质高的城市。 21 08财政 3115 2018/9/15 投资有风险, 入市需谨慎! 22 08财政 3115 2018/9/15 Thank You! 23 08财政 3115 2018/9/15

Tags: 房产投资 

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