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房产投资建议(钱和财产有什么区别Mry)

2020-05-15 09:45澳门皇冠官网 人已围观

简介最近很忙,闲暇的时候买了些关于房地产泡沫的书来看,其实我是对于这类宏观的理论通常是避而远之的,只能浅读。因为我掌控不了里面的信息,毕竟不是干这行的。 不过对于一个恰...

  最近很忙,闲暇的时候买了些关于房地产泡沫的书来看,其实我是对于这类宏观的理论通常是避而远之的,只能浅读。因为我掌控不了里面的信息,毕竟不是干这行的。

  不过对于一个恰巧对投资创业很有感触的建筑师而言,我还是想写点东西,房产是我们普通人最容易接触到的投资项目,并且风险性可控,是可以用来沉淀财产的一个不错的途径。

  这篇文章在建议之前,会浅浅的解读一下zf。我不知道会不会有敏感的信息出现,如果有,大家接受不了的话提前说一声。当然我的理解也不一定全对,不喜欢的人可以不接受,我也不懂经济学,文中出现的数字未经核实,纯用于说明某概念,以下内容全是玄幻瞎说。

  在看文章之前,先说一个概念,现金和财产到底有什么区别?这是一个很重要的问题,很多人都不懂这两者之间到底有什么区别。

  有人会说:不会吧,钱就是财产啊!我有100w的现金就等于我有100w的财产。好像是对的,不过我告诉大家现金≠财产。现金是现金,财产是财产,两个事。

  打个比方,二十年前我家里有20w的现金,对于当时的购买力而言,这是很大一笔钱了。当时上海的房价在2500左右,这笔钱可以买个80平的房子。但是现如今呢,这20w刚刚够在上海买一个卫生间的样子。这20w变了吗,数字没变,这上海的房子变了吗,好像也没变。如果当时我们把这20w换成一套上海的房子,那么今天的结果应该就不一样了。

  当时这两个东西是对等的,为什么现在不对等。因为,钱在不停的贬值,而房产升值不说,至少保值,躲过了通货膨胀。

  所以,财产=不会贬值的东西。比如好的房产、矿产、森林、土地、艺术品、古董等等。

  钱是不停的在贬值的,所以钱不是财产,如果你的财产构成比例中现金最多的话,那么你肯定是亏的,不停的在亏钱。

  有钱人只保留少量的现金,其他钱全部投在不会贬值的东西上,所以我们要合理的分配自己的财产,现金的话,越少越好。

  很多家伙,不知道在哪里看到一点复利的鸡汤文,就说每年多少多少的复利,十年20年以后就会赚到上千万。这其中其实是忽略了税收还有各种费用。

  大家如果遇到类似的投资,重新按照下面的思路计算下,假如你有一个复利的投资,复利中必须扣除掉税收或者其中管理、中介的费用。打个比方,原来你的想法是,每年赚7%(和GDP差不多),再扣掉税的线%。原来的你赚复利的想法是(7%+1)xn,现在可能就会是(3%+1)xn。

  我经济学不好,以上公式纯属用来说明税收的重要性。 没考虑税收的话,十年以后,和你的初衷相比,你可能会损失上百万,所以真正的投资者会想尽办法来合理避税。目前购房不仅税收减少,具体是多少大家查查,我记得去年买的时候是说让了一些。

  我的单位,个税5个点起,一般都是10个点左右。大家可以自己算算,一年好几万的钱。

  再说一遍这就是国家的倾向,而这笔钱其实是要所有的纳税人来承担的,懂了吧。

  很多私人放贷的为什么敢这样放贷,因为这种方式是一种和税收完全没关系的投资,只有纯利息。

  但是为什么这么多人都干垮了?其实前几年还是不错的,我记得有个朋友家里有关系,专门放贷煤老板,活得很滋润。

  说简单一点,挤兑与否来源于别人对你的信任,就是当大家不相信你的时候,就会叫你还钱。

  而不相信你的人越多,就会出现越多的人同时让你还钱的局面,这种时候你的资金链和现金额储备不够的话,你就玩完了。

  所以,很多这类型的公司被曝光、破产的时候,都是很多很多人不信任这个公司,同时要求这类公司还钱的时候。

  而这几个月恰恰是媒体大肆宣传这类放贷的危险性的时候,是有人有意图的戳破这个生意的。

  人都有从众性,当所有人都知道这是一个骗局,钱有去无回的时候,这类生意的信用就会降到最低。这种时候,大家就会挤破头的去把钱要回来。

  所以,如果有人敢放贷的话,只要做一件事,就是增强别人对于你的信任。 不能讲歪了,总之私人放贷风险大,不符合国家利益,尽量少碰。

  房产类似,当有人想要戳破这个泡泡的时候,买房赚钱的故事就不会有了,这种时候就要小心了。

  银行贷款同样是在补贴购房者,一般的银行利息也就是5%左右,而公积金我记得应该是3%上下,这点利息和我们的通货膨胀相比,还是很划算的。

  如果你的房子的城市、地段、户型、学区各种都ok的话,你就等于花一点首付的钱,拿到一栋房子的使用权,就等于每年都坐着捡钱。而这点30%的钱拿到一栋房子就是杠杆。

  前段时间国家叫停“首付贷”一类的项目,就是因为杠杆太高,你想想用这么点钱,大约10%的价格就可以拿到一套房子的使用权,什么概念?

  但是如果资金跟不上的话后果也不堪设想,杠杆越大风险越大。最终接盘的人就是最惨的。而且放贷的人稳赚不赔,因为抵押的东西有分量。

  另外,这些招式国外早就用过,为了激活房地产是香港曾经把首付调到过10%。不过现在中国也不高25%。

  政府鼓励你买房的话就买呗,它限制的时候,你才要注意怎么出手。当大街小巷都在谈论房子赚钱,股票赚钱的时候,你就可以撤了。

  还不赶紧买房的人,我不知道在想什么。因为很多投资渠道的管控,房产是我们最容易获取的方式。

  大家没发现吗,你辛辛苦苦的创业,还不如看准以后某些城市一套房子一年的涨幅。

  未来的发展很简单,穷人往城市郊区跑,富人在城市的中心居住,享受最好的设施和便捷的生活。为什么?因为富人为了保证自己的利益,是不会让保障房、廉租房这类房屋建到市中心的,这不符合他们的房产的利益,拉低土地价值,影响周边房价。我记得好像是重庆这样干了,把保障房、廉租房建到市中心,保证了穷人的利益,不过结局显而易见。富人阶层怎么会允许这种事情发生呢?他们会以各种方式赶走穷人。所以一般人会不得不浪费很多时间在交通上,或者每天都冒着生命危险长时间开车上班,最容易出事故的其实是穷人,因为你不得不选择一个偏远的廉价的地方居住,而又赶往发达的中心城区工作。这其中是有风险的,每年有那么多交通事故,出现最多的其实是普通家庭,没办法隔得远。穷人在消耗石油、电能......租房也是在补贴富人。而城市中心为了维护既得者利益,只会盖越来越高档的房子。也就是越来越贵。

  很简单,因为其实所谓的风险是没有看清风险,只要贷款利息和通货膨胀有差额就没问题,就是用低廉的首付价格拿到房屋的使用权。而区位好的话,房子是会升值的。

  挤兑的时候,大家对市场对zf没信心,所有人都在卖房子的时候,这种时候泡沫就会破灭。

  荷兰的郁金香,日本的大衰退,美国21世纪初的网络泡沫,所有的事情都在重演。

  ok,所有人都知道房价是虚假的,但是在这种形势下,只能继续添瓦,不可能让你抽梁,到底什么时候会压垮所有人,谁也说不清。

  所以看大佬吧,大佬在卖房在转型的话就要注意了。李嘉诚卖房子的时候,就是在变现、挤兑的时候,这种时候就要小心。

  不过一般这种时候,有关部门都会叫你不要卖房,不要降价,越是这种时候就越要赶紧脱手。还有就是很多人把财产转移到国外的时候。

  结论:不管金钱也好,房产也好,或者你的生意也好,所有的价值都建立在信任体系上。别人信任你,你就值钱,不信任就不值钱。

  其实房子值什么钱,土建成本最多两千,高端一点到三千,精装修能到700一平就是有良心的了。

  这里的监管是指准入制度,政府限制或者管控某行业的入驻企业的数量和规模,如果限制的话这个行业就永远只会涨价,反之。

  记得当年的湖南还是湖北的首富兰世立想进入航空行业,他看到了航空行业里面巨大的利润,但是最后结果相当惨。

  所以你看很多私企都很聪明,很识趣,上不碰国家的尖端行业,军工什么的,下不沾国家的资源行业,石油一类,就只在民用领域中间晃悠,所以淘宝从来都只说我只帮助小微企业成长,他敢帮中粮一把吗?敢卖点其他什么吗?

  因为有些蛋糕是不能分的。所以飞机票永远不可能降价,除非把这个限制解除,让所有的企业都可以进入,这种时候才有可能出现廉价高质量的东西。比如:加油站、医院、学校等。

  那房地产呢,这几年优质的地源其实正慢慢掌控到中字头的手里。我记得铁路局刘下台的时候,有人说下一个最大房地产公司其实是铁路部门,他们拥有别人不敢想象的城市用地,而且一般都是在好位置。

  我也亲自跑过轨道交通公司和铁路局的项目,真的是有很多用地,当局者都不知道怎么开发。很多优质的铁路房产,随便租出去都有很多钱。今年万科还想抱这个大腿来着。

  但是拥有这么好资源的国企往往都不知道该怎么干。这些国有企业的领导,往往拍拍脑袋就敢干上百万平规模的项目,反正钱是国家的。

  有些项目上百万的规模,任何验证试验论证都没有,就干到某县城的某角落里了。卖也卖不掉,就扔那儿,做完了才想怎么销售的事。这是真事,换领导了才来找人想办法解决。

  房价的增长一部分的原因当然可以归咎于投机者,但是,真正给这些投机者温好床的是谁?大家可以讨论下。

  为什么每次都要一边说打压投机者,一边又在刺激购房欲望,永远都在维持这个泡沫。

  找麻烦不找温床的人,去找这些过路人有什么意思。所以,大家要擦亮眼睛,就是因为太容易被煽动,动不动就被一出苦情剧感动,其实真正的目标恰恰相反。

  你比如在扩张的城市,城市人口净增加的城市。投资的话,先看城市,符合这些条件的城市一般都是赚的。

  我去一些县城考察的时候,发现一到晚上很多县城都是空荡荡的。这些县城其实都没多少人居住的,现在大家都往大的城市跑,是因为那里有工作的机会,而小县城就很少。

  所以,如果有人说我想买房在4线城市投资的话,好好研究下自己的城市有没有人。

  你比如你的房子在城市的东边还是南边。而城市的扩张方向在哪边,很简单吧,如果城市往南扩张发展,你就往南去投资。

  学区学位:所有的国家,好的学校旁边的房子都是最贵的,都会形成最好的社区。这类房子也是最容易脱手的,如果你的房子有好的学区,ok,基本不掉价。

  交通:交通不说了,主要是生活的便捷性,地铁旁边的房产最容易涨价,不管是用来住还是办公。

  景观:也是很多人考虑的范畴,如果你的房子恰巧还能看见水,或者山的话,ok,也没问题。

  户型品质:这个说到我的专业上了,一般户型比如三房,或者四房的。我给点意见吧。(建议买三房以上,两房的一般是过渡房)

  而很多家庭在购房的时候除了看这些硬性的指标,更多是看一些软性的东西,最重要的就是物业。所以挑一个好的物业的小区也是房屋的一大保障。

  打个比方,假如我有500w,我是买一套500w的房子呢?还是买5个100w的?

  但是,如果你是业余投资者,比如你是有工作的,买房是为了沉淀自己的资产,买一个500w的。

  为什么?因为还有时间成本,你如果不是专门做房产投资的人,这5套房子会花掉你的很多精力和时间,是不划算的。

  最最重要的是,不管发生什么,有钱人永远都有,所以好的房子永远都能卖出去!

  不过要警惕伪奢侈品房产,比如某种郊区的风景大豪宅,它的唯一目的只能是装饰你个人的社会地位,好像住在那里的都是成功人士这类的房产。因为它除了一个所谓的社会地位价值以外,毫无意义,当经济下滑的时候,这类房产的价值就会降低。

  每年,每个楼盘都有如上的优惠,绝对比市场最低价还能优惠两个点以上,想想这两点是可以直接反应在首付上面的,多打听打听,有些房子抵款真的是巴不得马上变现。

  我记得前年我看的一套房子找关系,找到外墙工程的施工单位抵押工程款,居然比售楼部的最低价还让了5个点,而且户型随便挑,这种房你拿到手就开始赚钱了。

  别以为看着谁谁动不动就几百万上亿的身家,对于自己而言,这两个点的钱还是不好赚的。所以,大家多问问。

Tags: 房产投资 

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